Exemple de transaction d'un usufruit temporaire

500 000 € 10 ans 15 600 €
112 000 € Coût d'acquisition de l'usufruit
temporaire (charges et taxes incluses)
13 000 € Droits de mutation sur la cession
de l'usufruit temporaire
173 500Valeur locative sur la
durée (charges incluses)
48 000 soit 28%Différentiel usufruit temporaire
/ location

Cette transaction est proposée à titre d'exemple et n'engage pas la responsabilité d'Immo-winwin.

Nous avons retenu un taux de revalorisation annuelle des loyers de 1%, mais avons choisi de ne pas donner de taux d'actualisation sur les loyers (entre 3% et 4% sur l'immobilier résidentiel à Paris selon la valeur intrinsèque, la localisation, l'état du bien, etc), afin ne pas fausser la comparaison avec la valeur usufruitière (dont le prix est évalué en euros courants), … et face à l'incertitude des taux de crédits, du taux d'inflation (quasi nul aujourd'hui) …
Nous avons choisi de comptabiliser les charges dans le prix de l'usufruit temporaire pour donner une idée plus réaliste de ce que l'acheteur devra prévoir pour acquérir un usufruit temporaire.

Postulat : nous avons considéré que le prix qu'un vendeur pouvait raisonnablement obtenir de la vente d'un usufruit temporaire (les droits de mutation restent à la charge de l'acheteur), en comparaison d'une location sur une même durée, devra subir une forte décote variant selon les durées envisagées et les conditions de vente, et non être établi à partir de sa valeur économique, la différence d'avec sa valeur locative n'étant pas suffisamment significative pour remporter l'intérêt des deux parties.

Pour plus d’informations (durées autres, taux d’actualisation, …), merci de nous contacter.

QUELQUES FONDAMENTAUX SUR L'USUFRUIT TEMPORAIRE

L’usufruitier

Le nu-propriétaire

Les relations entre usufruitier et nu-propriétaire sont régies par une convention d’usufruit temporaire qui définit les droits et obligations de chacune des parties et détaille notamment les obligations d’entretien et de remise en bon état d’habitabilité des logements à l’extinction de l’usufruit.

COUTS ET CHARGES INCOMBANT A CHACUNE DES PARTIES

Pour le vendeur/ nu-propriétaire

Le produit de la vente d’un usufruit temporaire portant sur un bien immobilier est imposé comme revenu foncier, et concerne tous les contribuables, particuliers ou
sociétés de personnes, soumis à l’IR. Les charges relatives à ce bien sont déductibles (notamment les intérêts d’un emprunt en cours et s’il existe d’autres revenus fonciers).

Cette cession lui permet de sortir le bien de son patrimoine au regard de l’ISF, pour toute la durée de l’usufruit. Le bien rentre alors dans celui de l’usufruitier.

Pour l’acheteur/ usufruitier

La taxe foncière, en principe due par le propriétaire du bien, incombe, en cas de démembrement de propriété, à l’usufruitier.

Les droits de mutation sont réduits, la valeur fiscale d’un usufruit temporaire étant estimée à 23% de la valeur de la pleine propriété, par tranche de 10 ans, et sans frais.
Exemple : Le prix de cession d’un UT inférieur ou égal à 10 ans = 23% x valeur du bien x 5,8% (dès janvier 2016), auxquels s’ajoutent les honoraires du notaire (barème fixé par décret, 1% environ).

Honoraires IWW : 7% répartis à parts égales 50/50, entre nu-propriétaire et usufruitier.

le droit d’usage et d’habitation

Proche de l'usufruit, le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel. Il n'est pas possible de louer le bien, ni de le céder.
Les mêmes règles que l’usufruit s’appliquent (sauf pour ce qui est de la taxe foncière, due par le propriétaire). Une convention en établit les dispositions.